PEF per una concessione balneare: il documento che decide la gara

Il quadro: cosa sta succedendo davvero

Mettiamo ordine, perché su questo tema si legge tutto e il contrario di tutto. Le concessioni demaniali marittime a finalità turistico-ricreativa attualmente in essere restano valide fino al 30 settembre 2027, con un possibile differimento al 31 marzo 2028 solo in presenza di ragioni oggettive — un contenzioso, o difficoltà oggettive nella procedura. Entro quella finestra i Comuni devono bandire le gare: la procedura va avviata almeno sei mesi prima della scadenza del titolo e, in prima applicazione, comunque entro il 30 giugno 2027. Nel marzo 2026 è arrivato anche il decreto che introduce il bando-tipo nazionale, destinato a uniformare le procedure.

La spinta di fondo è nota: la direttiva europea Bolkestein considera incompatibili le proroghe automatiche, e sia il Consiglio di Stato sia la giurisprudenza hanno ribadito che le gare devono andare avanti. Tradotto senza giri di parole: la stagione delle proroghe è finita, quella delle gare è iniziata. Chi arriva preparato ha un vantaggio enorme su chi si muove all’ultimo.

Perché il PEF non è un allegato, ma il cuore dell’offerta

Ecco il punto che molti sottovalutano. Le nuove concessioni avranno una durata compresa tra 5 e 20 anni, calibrata proprio per consentire al concessionario di ammortizzare gli investimenti. E gli investimenti che ti impegni a realizzare sono tra i criteri con cui la tua offerta viene valutata.

Metti insieme le due cose e capisci tutto: la gara non si vince con una bella relazione: si vince dimostrando, numeri alla mano, che il tuo piano di investimenti sta in piedi per l’intera durata della concessione. Quel documento è il piano economico-finanziario. Non è un allegato burocratico da spuntare — è l’offerta stessa, tradotta in numeri.

Il PEF non è un allegato burocratico: è l’offerta stessa, tradotta in numeri.

Cosa deve dimostrare il PEF

Un PEF per una concessione ha un obiettivo preciso: dimostrare l’equilibrio economico-finanziario dell’iniziativa lungo tutto l’arco della concessione. Poggia su due gambe:

• Convenienza economica — il progetto genera un ritorno adeguato all’investimento e al rischio che ti assumi.
• Sostenibilità finanziaria — i flussi di cassa coprono, anno per anno, costi di gestione e canoni, senza tensioni.

E deve essere coerente con la bozza di convenzione e con il bando: ipotesi, durata, canoni e investimenti devono combaciare. Se un numero non torna con la convenzione, è esattamente lì che l’offerta si indebolisce sotto lo sguardo di chi valuta.

Dove i PEF si fanno bocciare

Dopo la scadenza per l’offerta il PEF è immodificabile: il soccorso istruttorio copre le carenze formali, non rifà i conti. Per questo va costruito bene la prima volta. Gli errori che vedo più spesso:

• Ipotesi di ricavo senza una base verificabile: chi valuta deve poter risalire al perché di ogni numero.
• Un equilibrio che regge nel primo anno ma non sull’intera durata: conta tutto l’arco della concessione, non l’avvio.
• Incoerenza tra i numeri del piano e la convenzione: è il controllo che chiude la pratica.

Ognuno di questi, in una gara, è un punto in meno — o un motivo di esclusione.

L’asseverazione, quando serve

In diversi casi il bando richiede che il PEF sia asseverato, cioè validato da un soggetto abilitato — istituti di credito, società di revisione — non da un professionista qualunque. Un’asseverazione mancante o rilasciata dal soggetto sbagliato equivale a non averla. Nel nostro lavoro costruiamo il piano già nella forma che l’asseverazione richiede e coordiniamo il passaggio, così non ti ritrovi a rincorrere due fornitori a ridosso della scadenza.

Una cosa, da consulente: per la prima volta chi ha costruito un’attività su una spiaggia dovrà dimostrare, in una gara, di meritarsela. È un cambio di regole che spaventa — lo capisco. Ma un PEF costruito bene non è solo un adempimento: è l’arma con cui difendi quello che hai costruito. Arrivarci preparati, e per tempo, fa tutta la differenza.